「借地借家法」の問題点
2011.09.30
日本の借家が極端に狭いという問題の原因は、旧来の「借地借家法（「建物保護法」「借地法」「借家法」などの総称）」の規制にありました。旧来の「借地借家法」の下では、基本的に一度貸したら土地も住宅もなかなか戻ってこないという、貸主にとっては「更新の拒絶」が極めて難しい制度となっていました。例えば通常の借家では、賃貸契約期間を２年と定めても、２年後に貸主の側から契約を打ち切ること（＝「更新の拒絶」）が極めて難しくなっていたのです。契約更新を拒絶するためには、貸主の側に「正当な事由」（例えば自己使用の必要など）がなければならず、過去の判例で厳しく限定されてきました。1991年の法改正で、借地借家関係の法律を一本化した新法の「借地借家法」が制定されます。この法律により、借地契約については「定期借地」の制度か導入されました。同時に「正当な事由」の欄に、立退料の金額を加味することも明文化されます。さらに1999年に「定期借家」の制度が導入され、2007年には事業用定期借地権の期間が延長されました。これらの改正によって、期限を区切った定期契約が可能となり、土地建物の有効利用が事業用を中心に様々な分野で進んでいきます。また50年間の定期借地権付き住宅分譲が、価格の手頃さから一部で人気を集めています。しかしながらこの制度は、既存の契約には適用されません。既存の契約はそのまま継続され、賃貸契約の期限が来ても、借主が契約の更新を求めれば「正当な事由（立退料の支払いを含む）」がない限り拒絶できません。今でも旧来の「借地借家法」の下での賃借契約の方が圧倒的に多く、定期借家は全体の５パーセント程度、また首都圏においても20パーセント程度しか普及していないようです。絶対数としては、定期借地・定期借家はまだ極めて限られたものなのです。
[参考]
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